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Droit immobilier et droit des baux commerciaux

Droit immobilier

Qu’il s’agisse d’immeuble, de lot de copropriété ou encore de locaux commerciaux, ces dernières années ont indéniablement été marquées par la multiplication des réformes touchant les actifs immobiliers.

En effet, l’évolution des pratiques s’est accompagnée par de nouvelles règles parmi lesquelles nous pouvons citer :

La nouvelle protection de l’emprunteur immobilier par l’uniformisation du régime des sanctions en cas de défaut ou d’erreur du TEG du prêt ;

Les nouvelles dispositions relatives aux prêt et aides comme le maintien du prêt à taux zero dans le neuf en zone non tendue, le nouveau dispositif « ma prime rénov » pour favoriser le financement des nouveaux équipements « verts », ou encore les nouvelles conditions du prêt accession d’Action logement.

Du côté de la copropriété, des évolutions notables ont été constatées notamment la nouvelle dématérialisation des assemblées générales de copropriétaires, la mise en place du vote par correspondance et la nouvelle procédure d’extension du second vote à la majorité « 26-1 », ou encore la création d’une délégation de pouvoir conventionnelles au profit du Conseil Syndical.

Également, parmi les sujets très importants concernant la fiscalité immobilière, nous avons pu relever la refonte du champ d’application de la taxe foncière comme l’exonération en faveur des commerces de proximité mais aussi la très médiatique suppression par étapes de la taxe d’habitation pour toutes les résidences principales.

Pour l’ensemble de ces raison, l’équipe Follaw Avocats s’attachera à vous apporter le Conseil ainsi que le support nécessaire à la gestion pérenne de vos actifs immobiliers, et ce, quel que soit la problématique rencontrée.

Les promesses de ventes


Contrat suivant lequel le vendeur consent une option d’achat à l’acquéreur qui bénéficie d’une période pour lever l’option et finaliser l’achat.

En matière immobilière, la promesse doit être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans un délai de 10 jours.

Le plus souvent, des clauses de conditions suspensives sont stipulées ainsi qu’une clause d’indemnité d’immobilisation.

Le principe est que les délais d’option et de réalisation des conditions sont indépendants : l’option peut toujours être levée par l’acquéreur, indépendamment de la réalisation de la condition suspensive.

D’un point de vue juridique, avant la levée de l’option ; la rétractation a pour effet d’exposer le promettant à des dommages et intérêts, l’exécution forcée de la vente étant jamais autorisée (sauf clause expressément contraire).

Après la levée de l’option, le bénéficiaire s’engage à acquérir ; et la vente est considérée comme formée.

 

Particularité du lot de copropriété

Au sein de la promesse de vente, il doit être fait mention de la consistance et de la quote-part des parties communes / privatives du lot concerné, pour que l’objet de la vente soit suffisamment précis.

La loi Alur de 2014, impose en outre la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété dans l’acte de vente pour les immeubles à destination d’habitation.

Doivent être également annexés à la promesse de vente, en plus du diagnostic technique, les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble comme la situation financière de la copropriété, un état sur l’entretien de l’immeuble ; m’attestation de mention de superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot, la notice d’infirmation des droits et obligations des copropriétaires.

En outre, la loi Alur exige la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot dès la promesse de vente, ainsi que dans le contrat de vente – la nullité étant encourue en cas de défaut de mention.

Les obligations du vendeur


1. Une obligation d’information et de conseil sur l’ensemble des spécificités du bien vendu (servitudes, travaux, situation juridique ect…).

Des informations plus spécifiques doivent aussi communiquées par le vendeur comme :

  • Les mentions obligatoires dont la superficie du lot, l’existence d’un terrain ayant recu une installation classée soumise à autorisation,

  • L’obligation d’annexer les documents destinés à informer l’acquéreur sur l’état exact de l’immeuble.

Même le vendeur non professionnel est tenu par cette obligation.


En cas de manquement, la sanction est au choix de l’acquéreur entre la résolution de la vente ou l’allocation de dommages et intérêts.

Droit des Baux commerciaux

Fort d’une expérience consolidée avec les années en matière de baux commerciaux, les avocats du regroupement Follaw Avocats s’attachent à faire concilier les intérêts divergents, pour ne pas dire parfois contradictoires.

Parmi les bases de la matière, il convient de rappeler que les baux commerciaux sont régis par le célèbre statut des baux commerciaux, mais aussi, et trop souvent oublié, par le droit commun du louage.

Comme point de départ, la rédaction des baux demeure une étape cruciale des relations bailleur-preneur, et doivent nécessairement convenir aux volontés des deux parties pour pouvoir régir des relations longues de plusieurs années.

Au rang des principales évolutions régissant les baux commerciaux, il conviendra de revenir sur l’impact de la Loi « Pinel » de 2014 – sans prétendre à l’exhaustivité – afin d’illustrer les principaux points sur lesquels les praticiens se doivent aujourd’hui d’être très attentif.

En effet, la loi « Pinel » a tout d’abord profondément modifié le régime des baux commerciaux, avec comme mesure importante, la suppression d’exclure de manière conventionnelle la faculté de résiliation triennale du preneur, ou encore la prohibition des clauses de révisions rétroactives du loyer.

Plusieurs dispositions importantes ont également conduit les praticiens à évoluer dans leur façon de concevoir un bail commercial, notamment l’obligation d’effectuer un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, en indiquant leur répartition précise entre le bailleur et le locataire. Ce sujet est généralement toujours propice à la discorde et les rédacteurs doivent se montrer très alerte à ce propos.

Toujours concernant les charges, une liste légale des charges non imputables au locataire telle que les fameuses dépenses de l’article 606 du Code civil, et qui sont précisés, comme les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou la conformité.

D’autres dépenses sont également proscrites (comme les honoraires liés à la gestion de l’immeuble) pour lesquels les bailleurs avaient l’habitude d’imputer la charge sur le preneur.

La loi « Pinel » porte aussi l’institution d’un droit de préférence légal en cas de cession d’un local commercial – ce qui a eu une incidence importante sur les cessions de baux et fonds commerciaux.

Au droit de préférence du preneur est venu s’ajouter le droit de préemption des communes sur les fonds commerciaux, avec une obligation de déclaration adressée à la mairie de la commune au sein de laquelle le déclarant devra être très attentif et retranscrire l’ensemble des conditions mentionnée à la promesse de cession pour les rendre opposables.

Pour cela, et face à la multiplication des règles impératives, il est très souvent utile d’être assisté par un avocat pour tout ce qui concerne les opérations liées aux baux commerciaux.

Contentieux du renouvellement/Révisions des loyers

 

* En phase précontentieuse

Au préalable il convient de rappeler que la demande, qu’elle émane du bailleur ou du preneur, doit intervenir pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois avant l’expiration du bail lorsqu’il s’agit d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement.

Dans ce cas, la demande doit, pour être valable, précise les motifs pour lesquels le congé est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été donné.

En pratique, nous conseillons le plus souvent de recourir à l’huissier de justice pour cette diligence.

Ensuite, il est rédigé un mémoire qui sera notifié préalablement à toute saisine du juge : le juge ne pourra être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire par le défendeur.

Le droit d’option : Il convient de préciser que la procédure devant le juge des loyers n’emportera un résultat définitif qu’à l’expiration du délai d’option prévu par le code de commerce : cette option pourra intervenir jusqu’à un mois suivant le rendu de la décision de justice.

* En phase contentieuse

La saisine du juge des loyers se fait par assignation remise au greffe, comme en matière de procédure à jour fixe.

A noter que depuis le 1er janvier 2020, la représentation est obligatoire.

Après la saisine, les juges continuent à s’échanger des mémoires par notification LRAR.

En pratique, il convient d’indiquer que le juge ordonnera la désignation d’un expert judiciaire afin de l’éclairer sur d’éventuels motifs de déplafonnement de la valeur locative du bien et fixer un loyer provisionnel applicable durant toute la procédure.

Au cours de l’expertise, les avocats échangent des dires.

Ensuite l’expert dépose son rapport, et il conviendra à la partie la plus diligente de solliciter le rétablissement de l’affaire devant le juge des loyers aux fins de jugement au fond.