Droit immobilier et droit des baux commerciaux

Nos avocats apportent à leurs clients les meilleurs conseils juridiques dans les cas relevant des domaines du droit immobilier et du droit des baux commerciaux.
Interrogez votre avocat spécialisé en droit immobilier directement en ligne.

Les différentes évolutions du droit immobilier et droit des baux commerciaux

L’évolution du droit immobilier s’est accompagnée de nouvelles règles pour les professionnels, les particuliers et leurs avocats, parmi lesquelles :

• la nouvelle protection de l’emprunteur immobilier par l’uniformisation du régime des sanctions en cas de défaut ou d’erreur du TEG (Taux effectif Global) du prêt,
• le maintien du prêt immobilier à taux zéro dans le neuf (bien en construction ou récemment construit) en zone non tendue,
• le nouveau service immobilier « ma prime rénov » pour favoriser le financement de construction des nouveaux équipements « verts » et des constructions « vertes »,
• les nouvelles conditions du prêt immobilier accession d’Action logement.
  
  

Du côté de la copropriété, nos avocats évoquent des évolutions notables, notamment :

• la nouvelle dématérialisation des assemblées générales de copropriétaires,
• la mise en place du service de vote par correspondance,
• la nouvelle procédure d’extension du second vote à la majorité « 26-1 »,
• la création d’une délégation de pouvoir conventionnelle au profit du Conseil Syndical.
  
  

Nos avocats soulignent également, ces sujets, parmi les plus importants concernant la fiscalité immobilière :

• la refonte du champ d’application de la taxe foncière comme l’exonération en faveur des commerces de proximité,
• la très médiatique suppression de la taxe d’habitation pour toutes les résidences principales.
  
  

Pour l’ensemble de ces raisons, le cabinet d’avocats d’affaires Follaw Avocats s’attache à apporter les conseils ainsi que le support nécessaires à la gestion pérenne des actifs immobiliers de ses clients, et ce, quel que soit le contentieux ou litige rencontré.

Les avocats de notre cabinet sont compétents sur des dossiers de la construction à la location, en passant par la vente.

Droit immobilier : informations et conseils essentiels des avocats

Les promesses de ventes immobilières

La promesse de vente dans le domaine de l’immobilier, est un contrat suivant lequel le vendeur consent une option d’achat à l’acquéreur, qui bénéficie ainsi d’une période pour lever l’option et finaliser l’achat.

En droit immobilier, la promesse doit être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé, enregistré dans un délai de 10 jours.
Le plus souvent, des clauses de conditions suspensives sont stipulées dans ce contrat, tout comme une clause d’indemnité d’immobilisation, à laquelle votre avocat aura recours en cas de nécessité.
D’un point de vue juridique, avant la levée de l’option, la rétractation a pour effet d’exposer le promettant à des dommages et intérêts, l’exécution forcée de la vente n’étant jamais autorisée (sauf clause expressément contraire).

Après la levée de l’option, le bénéficiaire s’engage à acquérir, c’est-à-dire que la vente est considérée comme formée.

Particularités du lot de copropriété en droit immobilier

Au sein de la promesse de vente, il doit être fait mention de la consistance et de la quote-part des parties communes / privatives du lot concerné, pour que l’objet de la vente soit suffisamment précis.

La loi Alur de 2014, impose en outre la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété dans l’acte de vente pour les immeubles à destination d’habitation.
Doivent être également annexés à la promesse de vente : le diagnostic technique, les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble comme la situation financière de la copropriété, un état sur l’entretien de l’immeuble ; l’attestation de mention de superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot, la notice d’information des droits et obligations des copropriétaires.

En outre, la loi Alur exige la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot dès la promesse de vente, ainsi que dans le contrat de vente.

En cas de défaut de mention, votre avocat, spécialisé en droit immobilier fera reconnaître la nullité du contrat.

Obligations du vendeur de bien immobilier

Le vendeur a une obligation d’information et de conseil, sur l’ensemble des spécificités du bien immobilier vendu (servitudes, travaux, situation juridique, superficie ect.).

Des éléments plus spécifiques doivent aussi être annexés au contrat de vente, comme les documents destinés à informer l’acquéreur sur l’état exact de l’immeuble. En cas de manquement, la sanction est au choix de l’acquéreur entre la résolution de la vente ou l’allocation de dommages et intérêts, conformément aux règles de droit immobilier.

L’avocat sait parfaitement conseiller son client en cas de manquement.

Droit des Baux commerciaux : informations et conseils essentiels en immobilier

Forts d’une expérience consolidée avec les années et de solides compétences en matière droit de bail commercial, les avocats du regroupement Follaw Avocats s’attachent à faire concilier les intérêts divergents, pour ne pas dire parfois contradictoires et faire valoir les intérêts de leurs clients.

Parmi les bases en la matière, il convient de rappeler que les baux commerciaux sont régis par le célèbre statut des baux commerciaux, mais aussi, et trop souvent oublié, par le droit commun du louage.
La rédaction des baux demeure une étape cruciale des relations bailleur-preneur, et doit nécessairement convenir aux volontés des deux parties pour pouvoir régir des relations longues de plusieurs années.

Au rang des principales évolutions régissant le droit des baux commerciaux, il conviendra de revenir sur l’impact de la Loi « Pinel » de 2014 – sans prétendre à l’exhaustivité – afin d’illustrer les principaux points sur lesquels les avocats en droit immobilier et leurs clients se doivent aujourd’hui d’être très attentifs. En effet, la loi « Pinel » a tout d’abord profondément modifié le régime des baux commerciaux, avec une mesure importante : il n’est plus possible d’exclure de manière conventionnelle la faculté de résiliation triennale du preneur. La prohibition des clauses de révisions rétroactives du loyer est également révisée.

Plusieurs questions importantes ont également conduit les professionnels en immobilier à évoluer dans leur façon de concevoir un bail commercial, notamment l’obligation d’effectuer un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, en indiquant leur répartition précise entre le bailleur et le locataire. Ce sujet de droit immobilier est généralement toujours propice à la discorde et les rédacteurs doivent se montrer très alertes.
Notre cabinet d’avocats vous renseigne aussi au sujet de la liste légale des charges non imputables au locataire, telles que les fameuses dépenses de l’article 606 du Code civil, et qui sont précisées, comme les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou la conformité.

D’autres dépenses sont également proscrites (comme les honoraires liés à la gestion de l’immeuble) pour lesquels les bailleurs avaient l’habitude d’imputer la charge sur le preneur. Cette loi porte également sur l’institution d’un droit de préférence légal en cas de cession d’un local commercial – votre avocat en droit immobilier vous aide à respecter ce droit.

Au droit de préférence du preneur, est venu s’ajouter le droit de préemption des communes sur les fonds commerciaux, avec une obligation de déclaration adressée à la mairie de la commune. Le déclarant devra être très attentif et retranscrire l’ensemble des conditions mentionnées à la promesse de cession pour les rendre opposables.

Pour cela, et face à la multiplication des règles impératives, il est indispensable d’être assisté par un cabinet d’avocats en droit immobilier.

Pré-contentieux de renouvellement/révision des loyers

Au préalable, notre cabinet d’avocats en immobilier vous rappelle que la demande, émanant du bailleur ou du preneur, doit intervenir pour le dernier jour du trimestre civil, et au moins 6 mois avant l’expiration du bail, lorsqu’il s’agit d’un congé avec offre de renouvellement ou d’une demande de renouvellement.
Dans ce cas, la demande doit préciser les motifs pour lesquels le congé est donné et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, peut saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été donné.

En pratique, notre cabinet d’avocats spécialisés en immobilier recommande de recourir à l’huissier de justice, professionnel le plus compétent pour cette diligence.
Un mémoire est ensuite rédigé puis notifié, préalablement à toute saisine du juge. En effet, le juge ne pourra être saisi avant l’expiration du délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire par le défendeur.

Le droit d’option : Il convient de préciser que la procédure devant le juge des loyers n’emportera un résultat définitif qu’à l’expiration du délai d’option prévu par le code de commerce. Cette option pourra intervenir jusqu’à un mois suivant le rendu de la décision de justice.

Contentieux de renouvellement/révision des loyers immobiliers

La saisine du juge des loyers se fait via assignation remise au greffe par votre avocat.

Notre cabinet rappelle que depuis le 1er janvier 2020, la représentation par un avocat, de préférence spécialisé en droit immobilier, est obligatoire pour ce type d’affaire. Dans le cas d’une absence de constitution d’avocat obligatoire, une nullité de fond s’applique de pleins droits.
Après la saisine, les avocats spécialistes de l’immobilier, continuent de s’échanger, entre Maîtres, des mémoires par notification de lettres avec accusé de réception.

En pratique, le juge ordonne la désignation d’un expert judiciaire afin de l’éclairer sur d’éventuels motifs de déplafonnement de la valeur locative du bien et fixer un loyer provisionnel applicable durant toute la procédure.
Au cours de l’expertise juridique, les avocats spécialisés en immobilier échangent, toujours entre Maîtres, des dires et défendent au mieux les intérêts de leurs clients.

En fonction de sa compétence, le professionnel expert en immobilier dépose son rapport, incluant son avis sur le litige. Il conviendra, à l’avocat conseil en immobilier le plus diligent, de solliciter le rétablissement de l’affaire devant le juge des loyers aux fins de jugement au fond.

Notre cabinet d’avocats spécialisés en immobilier

Nos avocats, spécialistes de l’immobilier, mettent leurs compétences au service de vos affaires immobilières, que vous soyez particulier ou que vous représentiez une entreprise.

Tous nos avocats sont experts en immobilier pour les questions de construction, vente, bail commercial, contentieux et toute autre affaire liée à l’immobilier.